在 EB-5 投资移民的复杂版图中，政策的风吹草动都牵动着无数投资人的心。2025 年 9 月 7 日（上周日）上午 10 点，贝特曼直播间迎来了一场 “王炸级” 的知识盛宴。前美国移民局总管盖瑞・默尔森（Gary N. Merson）这位手握 20 年政府核心经验、亲历 EB-5 新法立法的 “政策内行人”，与贝特曼创始人刘宇刘总强强联手，用 2 小时深度拆解 EB-5 投资移民的 “前世今生” 与未来走向。从老法排期何时清零，到新法下乡村项目如何 “弯道超车” 拿绿卡，每一个知识点都直击投资人痛点，堪称一场 “EB-5 实战指南” 盛宴。

大咖登场：政策权威与行业实战派的对话

盖瑞・默尔森，这位在 EB-5 领域举足轻重的人物，20 年政府生涯履历辉煌。他既在国会参与 EB-5 新法（RIA）的起草修订，又主导过签证排期的月度协调。

如今作为 ALC 区域中心的高级顾问，他凭借对政策的深刻理解，总能一针见血地点透排期规则的核心逻辑，仿佛 “带着移民局内部手册” 来为投资人答疑解惑。

图源：贝特曼咨询周日EB-5专业直播

而刘宇刘总，作为贝特曼的 “灵魂人物”，自 1990 年代末自中国政法大学毕业后留美读乔治华盛顿法学院，2001年创办律所便开启了与 EB-5 的不解之缘。25 年深耕，他亲手打造了 “律所 + 咨询 + 券商 + 资本” 的闭环服务体系，还设立 “守护者基金” 为老法投资人 “托底”。在老法项目中，即便遭遇疫情冲击的酒店项目，他也能巧用新开发项目的收益帮投资人回款，是投资人心中当之无愧的 “EB-5 定心丸”。

图源：贝特曼咨询周日EB-5专业直播

深度剖析：老法与新法排期的全方位对比

一：老法排期：迷雾渐散，曙光初现

直播伊始，主持人便抛出了老法投资人最为关心的问题：目前老法投资人还剩多少？预计多久能清零？

刘总给出了详实的数据与分析。老法期间中国超 6 万个家庭递交申请，截至 2025 年 9 月，虽仍有 3.5 万个等待名额，但其中部分是未撤销的无效申请，实际有效量约 3 万。

而老法投资人的清零时间主要取决于两个关键变量：一是亲属移民配额转投，2019 年（疫情前参考年）转了 2000 个到 EB-5，如今移民局赋予 USCIS 执法权，非法移民不敢面谈，亲属移民名额可能剩余更多。若每年转 4000 个，4 年就能清零；若转 2000 个，则需 6 年。二是新法 ROW（其他国家）加队，每年约 3000 个，对整体清零影响不大。这一清晰的解读，让老法投资人对排期清零有了更为明确的时间预期。

图源：贝特曼咨询周日EB-5专业直播

二：新法预留签证开辟快速拿卡新通道

紧接着，话题转向新法的预留签证类别。

由盖瑞详细阐述了其优势：新法最核心的突破便是 “预留签证”，乡村、城市高失业、基建这三类各占 EB-5 年配额（1 万个）的 20%，且有 “结转规则”—— 当年未使用的配额，次年可继续用于同类别；第三年仍未使用，才释放到 EB-5 大池。例如，2025 年乡村配额用不完，2026 年乡村还能接着用，不用担心名额浪费。

不仅如此，新法下乡村项目还有 “优先审理权”，ALC 最快的项目 4 个月就批 526E，多数 4 - 12 个月，远快于城市项目。这一政策优势，为渴望快速拿卡的留美家庭指明了方向，也正是鹿鸣谷・兰亭雪墅项目能成为热门选择的重要政策背景。

主持人进一步追问鹿鸣谷・兰亭雪墅身处犹他州，相比其他 EB-5 项目，地理与资源优势究竟体现在哪里？

刘宇刘总回应：“这个问题很关键，因为 EB-5 项目的‘底层价值’往往和区位强绑定。鹿鸣谷的优势，首先是‘稀缺性不可复制’—— 它是美国 40 年来新增的首个大型滑雪场项目，全美国能实现‘滑雪进出家门’的顶奢住宅不足千套，这种属性本身就决定了资产的抗跌性。更重要的是，鹿鸣谷已经确定是 2034 年冬季奥运会举办地，重大赛事对区域价值的拉动是长期且稳定的，比如当年的盐湖城冬奥会，周边房产价值在赛后 5 年仍保持 15% 以上的年均增长。”

图源:贝特曼咨询考察团

图源:贝特曼咨询；项目方（Reef Capital）在介绍案场进度

“其次是‘生活与交通的平衡’。很多滑雪小镇比如 Aspen，风景好但交通不便，从机场过去要两三个小时，日常居住或出租都受限制。但鹿鸣谷距盐湖城国际机场仅 40 分钟车程，旁边就是 Jordan Nail 湖，夏天能高尔夫、冬天能滑雪，既满足了高端度假需求，也适合留美家庭长期居住。我们做过调研，鹿鸣谷区域的高端度假别墅冬季租金能到 1.5 万 - 2 万美元 / 周，年回报率 2.5%-3%，远超普通住宅！刘总解说到。

图源:贝特曼咨询；项目方（Reef Capital）在介绍案场进度

针对投资人关心的 “如期交付” 问题，刘宇也透露了项目最新施工进度：“最新的 9 月航拍数据显示，项目已经从年初的‘地基阶段’迈入‘主体成型期’—— 一期已开工楼栋的主体轮廓很清晰，4 个楼栋的烟囱全完工了，门窗预留洞口也精准定位，工人正在做墙体砌筑和屋顶结构。更关键的是社区配套：连接机场的交通动线通了，500 个地下车位快完工了，18 条缆车支架立起来了，尤其是那个 10 人加热缆车，现在正用直升机吊部件，今年冬天就能用，‘滑雪进家’是实实在在的进度。”

图源:贝特曼咨询；加热缆车施工

同时，他强调贝特曼作为 Co-GP，有签字权，并且ALC区域中心会有全程监督施工：“他们有专门的工程监督团队，每两周会去现场核查进度，对比开发商承诺的节点，一旦发现偏差会立刻要求整改。而且开发商是 Reef CapitalI，管理资产超 17 亿美元，十年 IRR 超 25%，他们用净资产总额担保完工和还款，这种‘实力 + 机制’的双重保障，能确保 2027 年如期交付。”

“双递交” 政策：留美家庭快速抓住黄金窗口期！

谈到 “双递交” 政策，盖瑞总强调，美国境内、所在 EB-5 类别无排期的投资人，可同步递交 526E（投资人申请）和 485（身份调整）。这一政策福利显著，递交后能申请工卡和回美证，等待绿卡期间可合法工作、自由出入美国，彻底解决了投资人 “身份悬空” 的担忧。但他也提醒，2026 - 2027 年乡村预留类别可能出现排期，未来几个月是双递交的 “黄金窗口期”，建议符合条件的投资人务必抓紧时机。

直击EB-5法案痛点：排期、风险、投资维持期的关键解读

签证公告牌：“表 A”“表 B” 不再困惑

签证公告牌里的 “表 A”“表 B” 常常让投资人一头雾水。盖瑞总用通俗易懂的语言解释道：两张表都是 “排期指南”，但作用各异。表 A 是 “最终行动日期”，决定你能否拿绿卡 —— 显示 “C”（Current）就是无排期，若显示 “2020 年 1 月”，则你的优先日（递交 526E 的日期）必须早于这个时间；表 B 是 “递交申请日期”，决定你能否递 485 申请，其日期通常比表 A 宽松，比如表 A 到 2020 年 1 月，表 B 可能到 2020 年 7 月，目的是让你提前递申请、拿工卡，等表 A 排到了直接批绿卡。这一解读，让原本复杂的排期规则变得清晰明了。

当下十月排期公告亲属和职业类移民表B将开放，老法投资人终于迎来了可以提交I-485身份调整申请的机会。

新法乡村项目排期预测：提前布局应对

前国务院排期负责人 Charlie Oppenheim 预测 2026 年 1 月乡村项目可能出排期，盖瑞总对此表示该预测有依据。目前移民局积压的乡村类别身份调整申请约 8 - 9 千件，已超 2025 财年预留签证额度（超 7000 张，含 4400 张上年结转），但移民局审理速度迟缓 ——2024 财年只批了 423 张预留签证，2025 年到 5 月才批了不到 600 张。若审理速度不加快，2026 年初乡村项目大概率会设 “截止日期”，即公告排期。这一预测，为投资人敲响了警钟，也凸显了当下选择乡村项目的紧迫性。

贝特曼刘宇EB-5“三好” 原则做底线为投资人保驾护航！

图源：贝特曼咨询周日EB-5专业直播

EB-5 作为风险投资，投资人最担心 “钱卡两空”。刘总总结出三个 “好” 原则：好团队、好市场、好结构。好团队如 ALC，合规透明，100 + 项目无重大风险；贝特曼凭借自身实力做项目，设 “守护者基金”，遇到问题能为投资人托底。好市场要看开发商自投比例，像鹿鸣谷・兰亭雪墅项目开发商自投 45%，自投越高，安全边际越高。好结构则要选 “第一顺位贷款”，坚决不碰夹层贷款 —— 老法里众多投资人因夹层贷款血本无归，新法下只做第一顺位，才能确保资金安全。

图源：贝特曼咨询，项目资金结构图EB5占比仅30%且为第一顺位产权抵押

针对 EB-5 投资的风险问题，主持人进一步询问贝特曼为鹿鸣谷项目设计了哪些风控措施？刘宇回应：“我一直跟投资人说，EB-5 的核心是‘资金 + 绿卡双稳妥’，风控必须从根源做起。鹿鸣谷的风控体系，我们总结为‘四大防线’：

第一是‘第一顺位产权抵押’。EB-5 资金 8720 万美元，占总投资 30%，享有项目产权和全部销售租赁收入的第一顺位抵押权。这意味着如果项目出问题，清算时 EB-5 投资人先拿钱，比其他债权人优先级高，从法律上保障资金安全。老法里很多投资人栽在‘夹层贷款’上，我们坚决不碰这种结构。

第二是‘C-PACE 政府融资背书’。项目拿到 7500 万美元 25 年期政府专项融资，这种融资违约率只有千分之一，而且利息低、周期长，能大幅降低项目的融资成本，避免开发商因为缺钱停工。政府背书的项目，稳定性远高于纯市场化融资。

第三是‘开发商实力担保’，全美顶级地产基金珊瑚资本（Reef Capital）开发，开发商珊瑚资本 Reef Capital 是一家专业的房地产投资公司，成立于 2005 年，专注于对引人注目的房地产资产进行债务和股权投资。公司采用严谨的、基于资产的投资方法，注重资本保值和下行保护，通过在全美商业和住宅物业中建立强大的抵押和控制地位，确保项目的稳健发展。目前管理 17 亿美金资产，十年 IRR 超 25%，他们用净资产总额担保项目完工和还款，不是口头承诺，是有法律约束力的，这相当于给项目加了‘实力保险’。

第四是‘贝特曼 + ALC 联合共管’。我们作为 Co-GP 有签字权，投前审核项目合规性，投中监督资金流向和施工进度，投后跟进绿卡申请和回款，每个环节都有专人负责。而且我们有‘守护者基金’，老法时遇到疫情冲击的酒店项目，就是靠这个基金用新项目收益帮投资人回款，这是贝特曼对投资人的承诺。”

图源：贝特曼咨询周日EB-5专业直播

同时，新法下贝特曼选项目时一定要看三个‘好’：好团队、好市场、好结构。好团队比如贝特曼 + ALC+Reef，有过往业绩和实力；好市场就是像鹿鸣谷这样有稀缺资源、政策红利的区域；好结构就是第一顺位抵押、政府融资背书这种能保障资金安全的设计。

EB-5 不是‘一锤子买卖’，而是长期合作。贝特曼 24 年在纽约做本土律所，靠的就是‘对投资人负责’，鹿鸣谷项目从筛选到风控，我们都全程参与，就是想让留美家庭能‘安心拿绿卡，放心管资产’，这也是我们一直坚持的初心。”

投资维持期：规则明确，短期稳定

关于两年投资维持期的起始时间，盖瑞总指出，移民局明确规定从 “投资人全额投入资金、可供项目使用” 时起算，并非等绿卡获批后，这与绿卡脱钩的趋势清晰。目前该规则虽有诉讼，但 2025 年 7 月华盛顿联邦法院裁定 “现行规则继续有效”，国土安全部改规则需 1 - 2 年（含公示、反馈期），短期内不会改变，投资人可按此节奏规划资金。

I-956F 获批项目优势凸显：鹿鸣谷・兰亭雪墅的独特魅力

此次贝特曼与 ALC 合作的鹿鸣谷・兰亭雪墅项目备受关注，其 956F 已获批，这是移民局对项目的 “合规认证”，意味着项目从文件到流程完全符合新法要求，能大幅加快投资人 526E 的审批速度。

刘总进一步介绍了项目的安全保障和拿卡优势：

- 安全结构：EB-5 资金是第一顺位产权抵押，开发商自投 45%，即便项目销售不及预期，EB-5 资金也能优先回款；

- 拿卡速度：乡村项目当前隐性排期约 3 年，若 526E 获批速度足够快，投资人可在公告排期出现前锁定绿卡名额，相当于 “内部加队”，比其他项目早拿卡。

从稀缺的地理资源到稳健的施工进度，从高效的拿卡路径到严密的风控体系，鹿鸣谷・兰亭雪墅的每一个维度，都折射出贝特曼对 “EB-5 双稳妥” 的追求。对于渴望在美 “上岸” 的家庭而言，选择一个经得住政策、市场、风险考验的项目，或许比单纯追逐 “高收益” 更重要。而正如刘宇所说，当前的 “双递交” 窗口期与乡村项目红利，或将成为未来几年 EB-5 领域最后的 “黄金机遇”。

图源：贝特曼咨询周日EB-5专业直播

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此外，贝特曼集团还带来了重磅直播预告：集团创始人、前中美双执照律师刘宇，将与美国移民局前合规处主管、ALC 首席合规官（CCO）Andrew Diroll - Black 展开深度对话。此次直播将聚焦 EB - 5 合规、执法与监管，专业解读移民领域关键要点。直播时间为：美东时间 09 月 20 日 22:00，美西时间 09 月 20 日 19:00，北京时间 09 月 21 日 10:00，不容错过这场专业干货满满的直播！

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