案例1.审查纠正地方性法规要求建设单位交存物业保修金的规定

审查要旨：2024年3月，党中央专门部署开展关于涉及不平等对待企业法律法规政策清理工作，其中将“违法要求经营者提供或扣留经营者各类保证金”作为清理重点，着力破除影响企业生产经营成本的制度性壁垒，减轻生产经营主体负担。国务院《优化营商环境条例》规定，设立政府性基金、涉企行政事业性收费、涉企保证金，应当有法律、行政法规依据或者经国务院批准。地方性法规要求建设单位交存物业保修金的规定不符合党中央关于优化营商环境、清理涉及不平等对待企业的法规的要求和精神，不符合国务院《优化营商环境条例》的规定，增加了企业不合理负担，应当予以纠正。

2024年10月，为了贯彻落实党中央关于当前经济形势和经济工作的有关部署精神，根据党中央关于开展涉及不平等对待企业法律法规政策清理工作要求，全国人大常委会法制工作委员会对现行有效的地方性法规中要求建设单位交存物业保修金的规定进行了专项审查。

经审查发现，全国11个省31件地方性法规中有建设单位应当交存物业保修金的规定。这些地方性法规中规定的“物业保修金”，是建设单位交存的用于保证建设单位在物业保修期内承担物业保修责任的保证金。多数地方性法规中称为“物业保修金”，也有地方称为“物业质量保修金”、“工程质量保修抵押金”等。关于收取的数额，各地规定不同，一般规定按照物业建筑安装总造价的1%—3%收取。关于收取的时间，多数地方规定在物业竣工验收前收取，也有地方规定在“不动产权属初始登记前”、“新建住宅物业交付前”收取。关于收取物业保修金的部门，各地方基本都规定为“住房和城乡建设主管部门”，也有的地方规定为主管部门“指定的物业保修金管理机构”。

审查过程中，全国人大常委会法制工作委员会依据立法法、全国人大常委会关于完善和加强备案审查制度的决定的有关规定，就地方性法规相关规定的制定背景、主要考虑和实施情况请部分制定机关说明情况、提出意见，并征求司法部、国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部意见。全国人大常委会法制工作委员会法规备案审查室与住房和城乡建设部相关司局召开专题座谈会，并征求了委内相关室的意见。

综合各方面意见，全国人大常委会法制工作委员会审查认为：

第一，地方性法规要求建设单位交存物业保修金，不符合党中央关于优化营商环境、清理涉及不平等对待企业的法规的要求和精神，增加企业不合理负担，应予清理。2024年3月，党中央专门部署开展关于涉及不平等对待企业法律法规政策清理工作，其中将“违法要求经营者提供或扣留经营者各类保证金”作为清理重点，着力破除影响企业生产经营成本的制度性壁垒，减轻生产经营主体负担。对涉企保证金的设立和收取作出严格限制，目的是切实减轻企业负担，优化营商环境，激发经营主体活力。2016年《国务院办公厅关于清理规范工程建设领域保证金的通知》（国办发〔2016〕49号）也明确提出“全面清理各类保证金。对建筑业企业在工程建设中需缴纳的保证金，除依法依规设立的投标保证金、履约保证金、工程质量保证金、农民工工资保证金外，其他保证金一律取消。对取消的保证金，自本通知印发之日起，一律停止收取。”地方性法规关于建设单位应当交存物业保修金保证履行保修责任的规定，增加了房地产开发企业等相关市场主体的负担，与当前稳定市场主体预期、提振市场信心的政策取向不一致。物业保修金属于此次党中央涉企法规政策清理重点，应予清理。

第二，地方性法规要求建设单位交存物业保修金的规定缺乏法律、行政法规依据，不符合国务院《优化营商环境条例》的规定。建筑法第六十二条规定“建筑工程实行质量保修制度”，明确了建筑工程的保修义务，但并未具体规定承担保修责任的方式。国务院《物业管理条例》第三十一条规定，“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”。也没有规定建设单位通过交存物业保修金的方式履行保修义务。国务院《优化营商环境条例》第二十五条规定：“设立政府性基金、涉企行政事业性收费、涉企保证金，应当有法律、行政法规依据或者经国务院批准。对政府性基金、涉企行政事业性收费、涉企保证金以及实行政府定价的经营服务性收费，实行目录清单管理并向社会公开，目录清单之外的前述收费和保证金一律不得执行。”经与有关部门确认，国务院规范性文件、部门规章和相关部门规范性文件中都没有规定向建设单位收取物业保修金，国务院也没有批准过向建设单位收取物业保修金。地方性法规在没有法律、行政法规依据，也未经国务院批准的情况下规定向建设单位收取物业保修金，不符合国务院《优化营商环境条例》的规定。

第三，物业保修金制度已不符合实际情况，实践中较难执行。全国人大常委会法制工作委员会在审查研究过程中，向部分规定了物业保修金制度的地方人大常委会法制工作委员会了解该制度的实际执行情况。据了解，目前物业保修金制度的实际执行情况已经发生变化。有的地方已不再收取物业保修金，实践中通常采取建设单位购买保险等方式承担保修责任。也有一些地方由于企业负担过重、机构调整等原因未执行过相关规定。此外，部分地方正在探索依托市场化手段，采用商业保险等方式建立物业保修制度。住房和城乡建设部正统筹探索建立房屋定期体检、房屋保险和房屋养老金等制度，实现全生命周期房屋质量管理。

2024年11月，全国人大常委会法制工作委员会向有关地方人大常委会提出书面审查意见，认为地方性法规要求建设单位交存物业保修金的规定，不符合党中央关于优化营商环境、清理涉及不平等对待企业的法规的要求和精神，不符合国务院《优化营商环境条例》的规定，增加了企业不合理负担，实践中也较难执行，应当予以纠正。同时，对于如何健全完善物业保修制度，建议有关方面加强研究。经沟通，有关地方人大常委会均同意对相关规定尽快作出修改并书面提出了明确处理计划和时限。

（来源：全国人大）

专题：建设单位交存物业保修金的规定